丁建刚央广财经评论：租金上涨缘于资本炒作，还是市场使然？

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▲来源：中央人民广播电台经济之声

2018年7月，由北京为代表的中国一线城市房租环比涨幅是过去5年时间的较高水平。

社会普遍认为房租上涨的原因，是中介的资本炒作。

在国家严控楼市的情况下，大量资本涌入租房市场，过半房源被租赁代理机构垄断，拉高租金水平。

但是，租房需求增加，同时过去多年一线城市房价上涨较快，而租金变动较小，当前租金上涨，寻求合理的租售比，也是市场的正常现象。

今天（8月17日）中午12:00，中央人民广播电台经济之声连线房产研究和评论专家丁建刚，就“多种因素推动租金上涨，租售比悬殊困扰房租”的话题，发表评论。

01

租金上涨的原因是什么？

丁建刚：租金上涨的因素很多，大致有以下几点：其一，前两年房价上涨的影响滞后；其二，公众通胀预期的影响；第三，短期内一些专业的中介以及长租公寓的炒作影响等等。

但从根本上说，还是市场的供不应求。尤其是相对较低租金的房源等结构性的供不应求。

02

资本进入租赁中介是否会对租房市场产生较大的影响？会不会垄断租房渠道？

丁建刚：租赁市场供应端繁多，资本进入租赁市场不会对市场造成垄断。即使在短期内出现部分中介或者长租公寓的企业垄断的现象，但是长期来看，租赁市场的房源分散，市场竞争充分，绝无可能被一家资本垄断，市场最终会回归到合理的价格水平上。

只要租赁市场是一个充分市场化的市场，公众就不必过于担心。

03

国内的租售比相对存在一些不合理，在房价限制的背景下，租金变化也影响了租售比。中国一线城市的租售比大致是多少？如何看国内的租售比？

丁建刚：目前，中国一线城市的租售比大致在500个月，相当于40年左右，也就是说，租金的年回报率在2.5%左右。

尽管当前租金有所上涨，但和纽约，伦敦，东京等国际一线城市相比，租金回报率仍然不高。他们一般在4%-5%左右，甚至能够达到6%-7%。

我们的租金回报率低于国际水平，但是我们的房贷利率却远高于国际水平。

中国目前的情况，可能还是属于向正常租售比水平回归。

04

租金上涨，政策应该如何调节，解决一线城市人们住房困难的问题？

丁建刚：这个问题应分成两部分分析。第一部分，是政府应该保障的中低收入群体，政府应予以保障。从新进入城市的大学生，到快递小哥等进城务工人员，这些中低收入阶层群体应该由政府提供保障，比如公租房。

第二部分是市场部分。这一部分就应该由市场自行调节，何况目前我们的租金水平仍然维持在正常的水平。

当然，我们大力发展培育租赁市场，实行租购同权等政策，但并非短期内就能实现的。

目前，应该拓宽市场的供应渠道。真正落实将一些商办的楼宇、城中村、城乡结合部的农村集体建设用地，甚至农民的宅基地等，作为租赁用房的供应来源。

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